居住权设立条款：《民法典》§ 366—371 与"房产留给二代但父母 / 配偶住到老"

这个条款通常解决什么

设立人保留房屋所有权或转让 / 遗赠房屋所有权，同时在该房屋上为：（1）配偶；（2）未成年 / 残疾子女；（3）父母；（4）二婚伴侣；（5）长期共同生活者 设立居住权。居住权人在合同 / 遗嘱约定期限内有权居住，所有权变更不影响居住权。

这个条款不解决什么

• 居住权不得转让，不得继承（§ 368）。
• 居住权人无权出租（除非合同另有约定）。
• 居住权不能替代必留份（§ 1141）——必留份仍可独立主张。
• 居住权不当然覆盖物业费 / 装修 / 维修责任（需另行约定）。

标准措辞与变体

居住权合同 / 遗嘱条款应包含：

1. 当事人姓名 + 身份证 + 联系方式（§ 367）
2. 房屋位置 / 面积 / 权属证号
3. 居住条件与要求（专属房间 / 全屋 / 共住）
4. 期限（终身 / 固定年限）
5. 无偿 / 有偿（如有偿需明示）
6. 解决争议方法
7. 终止情形（死亡 / 期限届满 / 协议解除）
8. 物业 / 水电 / 维修分担
9. 是否允许出租（默认不允许）
10. 是否允许同住人

合同 / 遗嘱签订后必须办理居住权登记（§ 368）。

5 种典型用法

• 二婚家庭：房产传给前段婚姻子女，保留现任配偶终身居住。
• 父母赡养：房产传给子女，保留父母终身居住。
• 残疾子女：房产以信托或长子持有，残疾子女取得居住权（不可被剥夺）。
• 赡养换居住：阿姨 / 保姆长期照顾老人，老人遗嘱授予居住权。
• 离婚补偿：离婚不分房，但给对方设立有期居住权。

实务陷阱 ⚠

• 遗嘱设立未登记：遗嘱中写"配偶享有终身居住权"——继承人办理过户时若不主动办理居住权登记，居住权无物权效力。
• 居住权与抵押冲突：先抵押后设居住权 / 先居住权后抵押，对抗效力不同；银行通常拒绝接受有居住权的房产抵押。
• 居住权人去世：居住权终止（§ 370），不得继承——子女不能继续住下去。
• 所有权人出售：居住权已登记的，买家受居住权约束（§ 368）。
• 物业 / 维修争议：未约定时易争议——通常物业费由居住权人承担，大修由所有权人承担。

⚠ 灰色操作披露

常见但风险高：（1）通过设立居住权"实质架空"房产价值，规避债权人执行；（2）虚假设立居住权阻碍法院强制执行；（3）通过居住权 + 长期租赁混合规避房产税或限购。

法条反制：

• 《民法典》§ 154 通谋虚伪意思表示无效。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行案件规范》对虚假居住权可不予认可。
• 《房地产税法》（拟）实施后居住权 + 实际居住关系将被税务核查。

本页揭露风险，不教 how-to。

条款审阅清单

• 是否办理居住权登记
• 居住期限是否明确（终身 / 年限）
• 是否处理出租 / 同住人
• 是否处理物业 + 维修分担
• 是否与抵押 / 租赁冲突
• 是否与必留份衔接
• 是否与遗嘱 + 信托 + 章程衔接

关联条款 cross-link

• 必留份豁免
• 遗嘱执行人
• 跨境遗嘱范围 / 撤销
• 家事继承

结语

居住权是 2021 年后中国传承规划最被低估的工具之一。它的边界由"登记 + 不可继承 + 不可转让 + 不可出租"4 个硬规则定义。

参考来源

• 《中华人民共和国民法典》§ 366—371
• 《不动产登记暂行条例实施细则》（涉居住权登记）
• 最高法物权编典型案例