居住权

right of residence · 民法典 2021-01-01 新增用益物权 · 居住权人占有使用住宅

核心特征

① 用益物权——区别于债权（如租赁）· 物权效力对抗第三人；
② 无偿设立为原则——民法典 § 368 默认无偿 · 但可约定有偿；
③ 不可转让 / 继承——民法典 § 369 · 居住权人死亡 / 期限届满消灭；
④ 仅住宅——商业地产 / 工业地产不能设居住权；
⑤ 登记生效——民法典 § 368 · 不登记不发生物权效力（仅债权效力）。

对家族传承的关键应用

场景 ①——再婚老人房产 · 产权留子女 + 给配偶设终身居住权 → 房产可继承 + 配偶有保障；
场景 ②——父母赠子女房产 + 自己保留终身居住权 → 完成代际转移 + 自己仍可居住；
场景 ③——离婚财产分割 + 子女抚养 → 房产归一方 + 抚养子女方居住权至子女成年；
场景 ④——遗嘱安排 → 房产给 A + 给 B 设居住权（民法典 § 371 遗嘱设立居住权明确允许）。

设立流程

① 双方签书面居住权合同——明确房屋 / 居住条件 / 期限 / 是否有偿 / 终止条件；
② 持合同 + 房产证 + 双方身份证至不动产登记中心申请居住权登记；
③ 登记完成 = 物权设立。
注意——遗嘱设立居住权 · 需遗嘱执行 + 继承人配合登记 · 不会自动登记。

常见误读

"签了合同就有居住权"——错。不登记 = 不是物权 · 只是债权——遇到产权人卖房 · 新业主可解除合同要求腾退（仅可向原产权人索赔违约）。
"居住权可以遗赠给孩子"——错。民法典 § 369 明确不可继承。

第一次出现 · 关键引用

《民法典》§ 366—371（居住权制度核心条文）
《不动产登记暂行条例》及实施细则（居住权登记程序）
最高人民法院民事审判第一庭关于居住权适用若干问题的指导意见（2022）

相关阅读

术语 · 必留份 / 配偶共同财产 / will / testamentary guardian / forced heirship