境外房产中国子女怎么继承？

这是中国家庭最常见的跨境痛点之一。不动产按"不动产所在地法"（lex situs）继承——意味着：北京父亲在洛杉矶有房子 → 不能仅凭中国遗嘱在中国办理 → 必须走加州 probate。各国规则差异大：

① 美国——通过加州 / 纽约 / 佛州等州的 probate court · 需任命 administrator 或承认 executor · 中国子女作为外国受益人需聘当地律师 + 公证认证 + 全套出生证明 / 死亡证明 apostille · 全过程通常 12—24 个月 · 律师费 USD 1.5 万—8 万 · 房产价值超过州免税额触发 estate tax；② 英国 / 香港 / 新加坡——grant of probate / letters of administration · 6—18 个月 · 比美国略快但仍需中国文件 apostille；③ 加拿大 / 澳大利亚——按 BC / Ontario / NSW 等省 / 州的 administration · 6—12 个月；④ 日本——按户籍法 + 民法 · 中国继承人需通过日本律师做"遗产分割协议"。

实际上手痛点（按出现频率）：① 语言 + 文件——所有中国文件需 apostille + 翻译；② 当地律师费；③ 税务——美国 NRA estate tax 免税额仅 USD 6 万（!）· 超出部分按 18-40% 课税 · 这是中国家庭在美国置房最致命的盲点；④ 资金汇回中国——继承所得资金回流中国仍需穿过外管 + 银行尽调流程。